De ce nu scade prețul apartamentelor, chiar dacă se cumpără mai puține?
Numărul tranzacțiilor imobiliare și prețul locuințelor nu se mișcă obligatoriu în aceeași direcție. Se poate întâmpla ca într-un an să se vândă mai puține apartamente, în timp ce proprietarii și dezvoltatorii să păstreze prețurile sau chiar să le majoreze.
Bucureștiul oferă acum un exemplu bun. Cererea a devenit mai prudentă, creditarea este atent analizată de cumpărători, iar perioada necesară pentru luarea unei decizii s-a prelungit în multe cazuri. Cu toate acestea, prețurile cerute pentru apartamente au rămas la niveluri ridicate.
Explicația ține de felul în care funcționează piața locuințelor. Un apartament nu este un produs perisabil pe care proprietarul trebuie să-l vândă până la sfârșitul lunii.
Mai puține tranzacții nu înseamnă automat mai puțini cumpărători
Să presupunem că într-un cartier sunt scoase la vânzare 100 de apartamente. Într-o perioadă favorabilă se vând 20 într-o lună. După scumpirea creditelor sau apariția unei perioade de incertitudine, se vând numai 12.
Piața a încetinit. Din această informație nu rezultă însă că proprietarii celor 88 de locuințe rămase trebuie să reducă imediat prețurile.
Unii pot amâna vânzarea, alții acceptă să aștepte câteva luni. Proprietarii care cumpără o altă locuință pot renunța temporar la tranzacție, iar investitorii pot continua să închirieze apartamentul până când găsesc cumpărătorul dorit.
Prețurile încep să fie supuse unei presiuni mai mari atunci când mulți vânzători au nevoie să încheie tranzacția repede.
Proprietarul unui apartament poate aștepta
Aceasta este una dintre diferențele importante dintre piața imobiliară și alte piețe.
O companie care are un stoc mare de produse trebuie să-l ruleze. Un proprietar care deține un apartament achitat poate proceda diferit. Dacă primește o ofertă cu 15.000 de euro sub suma dorită, poate refuza și continua vânzarea.
Apartamentul poate fi între timp locuit sau închiriat.
Acest comportament limitează numărul proprietăților care ajung să fie vândute cu reduceri mari. În loc să scadă rapid prețurile, scade numărul tranzacțiilor.
Abia apariția unui număr mare de vânzători presați de rate, datorii, mutări sau alte nevoi financiare ar putea genera reduceri mai răspândite.
Oferta de locuințe bune nu crește doar pentru că cererea încetinește
Cumpărătorii nu caută orice apartament disponibil în București. Ei filtrează după buget, cartier, metrou, anul construcției, suprafață, etaj, loc de parcare și starea proprietății.
Oferta care îndeplinește simultan mai multe dintre aceste criterii poate rămâne limitată.
Un apartament cu două camere aflat lângă metrou, într-un bloc bun, cu o compartimentare practică și un preț apropiat de nivelul zonei poate primi în continuare interes chiar într-o perioadă cu mai puține tranzacții.
În același timp, un apartament supraevaluat poate rămâne luni întregi în anunțuri.
Această diferență explică de ce expresia „piața a încetinit” spune prea puțin despre o anumită proprietate.
Prețul din anunț și suma plătită la notar sunt două lucruri diferite
Indicatorii imobiliari bazați pe anunțuri urmăresc, de regulă, sumele solicitate de vânzători. Tranzacția se poate încheia la alt nivel.
Un proprietar care cere 130.000 de euro poate accepta 125.000. Pe portalurile imobiliare rămâne însă vizibil prețul inițial sau ultima valoare publicată.
În perioadele cu negocieri mai numeroase, ajustarea poate apărea mai întâi în suma finală, fără ca anunțurile să indice imediat o ieftinire generală.
Pentru cine urmărește piața imobiliară din București, ofertele prezentate prin Sud Rezidențial sunt utile pentru comparații între zone și tipuri de proprietăți, însă prețul fiecărui apartament trebuie raportat la suprafață, poziție, dotări și alternativele disponibile în aceeași zonă.
Media orașului nu stabilește prețul unui apartament anume.
Construcția unui apartament nou are un prag sub care dezvoltatorul coboară greu
La locuințele noi există și problema costurilor suportate înainte de vânzare.
Dezvoltatorul plătește terenul, proiectarea, materialele, manopera, branșamentele, finanțarea, taxele și lucrările exterioare. Terenurile bine amplasate sunt limitate, iar construcția unui proiect rezidențial presupune sume mari înainte ca apartamentele să fie predate.
Dacă vânzările încetinesc, dezvoltatorul poate prefera alte metode în locul unei reduceri generale: un loc de parcare inclus în ofertă, o tranșă de plată diferită, finisaje suplimentare sau discounturi aplicate anumitor unități.
O reducere mare introdusă pentru întreg proiectul afectează inclusiv apartamentele deja vândute și veniturile estimate pentru etapele următoare.
Nici cumpărătorii nu dispar din piață
O parte dintre cei care amână achiziția continuă să urmărească proprietăți și să strângă bani pentru avans. Cererea este amânată, nu eliminată.
O familie care are nevoie de o cameră în plus poate întârzia cumpărarea șase luni. Un chiriaș care vrea propria locuință poate aștepta condiții mai bune de creditare. O persoană care se mută în București va avea în continuare nevoie de o soluție de locuire.
Când mai mulți cumpărători revin într-o perioadă scurtă, proprietățile bine poziționate primesc din nou cerere.
Pentru scăderi consistente ar trebui să apară un dezechilibru mai mare
Prețurile pot coborî atunci când apartamentele disponibile sunt mult mai numeroase decât cumpărătorii dispuși și capabili să plătească sumele cerute, iar vânzătorii nu își permit să aștepte.
O asemenea perioadă poate fi alimentată de probleme economice, creșterea șomajului, dificultăți la plata creditelor sau un surplus mare de locuințe. Simplul fapt că într-un trimestru s-au semnat mai puține contracte nu creează singur aceste condiții.
De multe ori, primele semne ale unei piețe mai lente sunt mai puțin spectaculoase: anunțurile rămân active mai mult timp, cumpărătorii negociază mai ferm, iar proprietățile cu preț prea mare se vând greu.
Pentru cine așteaptă o ieftinire, numărul tranzacțiilor este doar una dintre cifrele care trebuie urmărite. Oferta disponibilă, timpul necesar pentru vânzare, nivelul negocierilor, costul creditului și numărul proprietarilor care acceptă reduceri spun mai multe despre direcția prețurilor.
